Ανάλυση: Πώς επηρεάζουν την αγορά ακινήτων οι αλλαγές στη φορολογία. Γιατί και πόσο θα πέσουν οι τιμές των ακινήτων

Οι ιδιοκτήτες θα πιεστούν για να πουλήσουν, ώστε να κινηθεί η αγορά και να υποχωρήσουν οι τιμές

Μπορεί το "χαράτσι" (ΕΕΤΗΔΕ) να μειωθεί ελαφρά για κάποιες κατηγορίες φορολογουμένων, αν τελικά ισχύσουν όσα υπόσχονται τις τελευταίες ημέρες κυβερνητικοί παράγοντες, αλλά η "μεγάλη εικόνα" για τα ακίνητα είναι σκοτεινή: Περισσότεροι φόροι στην κατοχή ακινήτου,  σε ένα περιβάλλον κατάρρευσης των τιμών και μείωση εισοδημάτων, έστω και αν τον επόμενο χρόνο μειωθούν οι συντελεστές για τις μεταβιβάσεις, είναι το πικρό “κοκτέιλ” που θα γευτούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων, με βάση τους κυβερνητικούς σχεδιασμούς που έχουν γίνει γνωστοί.

Εάν, μάλιστα, η ελάφρυνση του ΕΕΤΗΔΕ "συμψηφιστεί" με μείωση του αφορολόγητου για το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (σήμερα είναι 200.000 ευρώ) για το 2013 τότε η πίεση θα ξεκινήσει ταχύτατα για όσους διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα, ειδικά σε περιοχές με υψηλή αντικειμενική αξία.

Πολύ περισσότερο που ήδη, οι ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται να πληρώσουν μέσα στη χρονιά τους Φ.Α.Π. του 2010, του 2011 και του 2012.

Σήμερα το αφορολόγητο είναι 200.000 ευρώ και ισχύει από το 2011, ενώ για το 2010 το αφορολόγητο

ήταν 400.000 ευρώ.

Επομένως, ακόμα και εάν μειωθεί το ΕΕΤΗΔΕ, αυτό θα αφορά κυρίως περιοχές με χαμηλές τιμές ζώνης (αντικειμενικές αξίες) και όχι τις περιοχές οι οποίες είδαν μεγάλη ανάπτυξη την προηγούμενη δεκαετία, όπου υπάρχει μεγάλο απόθεμα ακινήτων αλλά και... πολλά στεγαστικά δάνεια. Στις περιοχές αυτές, λοιπόν, υπάρχει αρκετή πίεση η οποία δεν έχει ακόμη εκτονωθεί.

Τα δάνεια

Αν προσθέσουμε σε αυτά ότι πολλοί δανειολήπτες δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις οφειλές τους και η πίεση για είσπραξη των οφειλομένων θα αυξηθεί αμέσως μετά την ανακεφαλαίωση των τραπεζών, γίνεται φανερό ότι η πτωτική τάση στις τιμές των ακινήτων πιθανότατα θα αυξηθεί, καθώς πολλοί Έλληνες δεν θα μπορούν να "υπερασπιστούν" την ακίνητη περιουσία τους. 

Το "χαράτσι"

Το "χαράτσι" (ΕΕΤΗΔΕ) αναμορφώνεται και ενδεχομένως να υπάρξει μικρή μείωση της επιβάρυνσης, 10-15%, ιδιαίτερα σε περιοχές με χαμηλή αντικειμενική αξία, η οποία θα ανακοινωθεί τις αμέσως επόμενες ημέρες, σύμφωνα με τις επίσημες δηλώσεις των κυβερνητικών αξιωματούχων.

Αυτό δεν αλλάζει, όμως, τη γενική τάση, την οποία άλλωστε έχουν εκφράσει επίσημα κυβερνητικοί παράγοντες το τελευταίο διάστημα, για επιβάρυνση της κατοχής ακινήτων (φόρος ακίνητης περιουσίας) και μείωση των φόρων στη μεταβίβαση (μείωση φόρων μεταβίβασης). Οι αλλαγές αυτές θα επέλθουν με το "μεγάλο" φορολογικό νομοσχέδιο το οποίο θα παρουσιαστεί στο πλαίσιο της φορολογικής μεταρρύθμισης μέσα στο 2013 και θα ισχύσει από του χρόνου.

Ο διπλός στόχος -που δεν ομολογείται, βέβαια- των μέτρων είναι να αυξηθούν τα έσοδα, αλλά και να κινηθεί και πάλι η αγορά ακινήτων, ώστε να υποχωρήσουν ακόμα περισσότερο οι τιμές.

Το σίγουρο είναι, επίσης, ότι το Κράτος από τον επόμενο χρόνο θα επιβαρύνει περαιτέρω την κατοχή ακινήτου αυξάνοντας τη φορολόγηση, ενώ θα μειώσει τους συντελεστές μεταβίβασης.

Καθοριστικό ρόλο στα πιθανά οφέλη ή τις ζημιές των ιδιοκτητών θα παίξει το αν θα εξισωθούν ή όχι οι αντικειμενικές με τις αγοραίες τιμές ακινήτων.

Η μείωση των εισοδημάτων

Για τους περισσότερους Έλληνες, η αύξηση της φορολογίας ακινήτων συμπίπτει με μείωση των εισοδημάτων τους, οπότε αρκετοί θα εξαναγκαστούν να πουλήσουν, γιατί πλέον δεν θα “αντέχουν” να διατήρουν την ιδιοκτησία τους.

Αλλωστε, ο μακροχρόνιος κυβερνητικός σχεδιασμός, αποβλέπει στο να  “διευκολύνει” τους επίδοξους αγοραστές με μείωση του φόρου μεταβίβασης από του χρόνου, ώστε να τονωθεί και η κίνηση στην αγορά, η οποία έχει “παγώσει” τα τελευταία χρόνια.

Όπως δείχνουν, μάλιστα, τα στοιχεία, η πτώση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα είναι ακόμα “στη μέση” αν τη συγκρίνουμε με εκείνη που σημειώθηκε στην Ιρλανδία, η οποία βρίσκεται στο τέλος του κύκλου. Αυτό συμβαίνει γιατί οι ιδιοκτήτες ακινήτων “κρατούν” τις τιμές διότι δεν έχουν φτάσει ακόμα στα όριά τους. Στις τιμές αυτές, όμως, δεν βρίσκουν αγοραστές και έτσι οι τιμές κρατιούνται. Εάν, όμως, η πίεση στον ιδιοκτήτη αυξηθεί λόγω του συνδυασμού μείωσης των εισοδημάτων και αύξησης της φορολογίας, τότε θα αναγκαστεί να χαμηλώσει ακόμα περισσότερο την τιμή για να βρει αγοραστή.

Εφόσον, μάλιστα, ξεκινήσουν και οι πλειστηριασμοί ακινήτων μαζικά (που έχουν παγώσει μέχρι το τέλος του 2013 για την πρώτη κατοικία μέχρι 200.000 ευρώ) η πίεση στις τιμές θα γίνει ακόμα μεγαλύτερη.

Η πτώση τιμών επιταχύνεται

Από τη σύγκριση των αποδόσεων στις διεθνείς αγορές ακινήτων, προκύπτει ότι στην Ελλάδα η πτώση τιμών από το 2008 έως το 2011 έφθασε το 22%, όση ήταν και στην Ισπανία και ήταν η δεύτερη διεθνώς μετά την κάμψη που σημειώθηκε στην Ιρλανδία (-41%). Με τα στοιχεία του  γ’ τρίμηνο 2012 είδαμε ότι η ετήσια κάμψη τιμών στα ακίνητα υπερδιπλασιάστηκε (-11,7% έναντι -4,7% πέρσι την ίδια περίοδο), εξέλιξη που σημαίνει πως στο διάστημα 2008-2012 η συνολική κάμψη τιμών της ελληνικής αγοράς ακινήτων υπερβαίνει το -30%.

Το χειρότερο, όμως, είναι πως επιταχύνεται η πτώση. Και αιτία γι’ αυτό δεν είναι μόνο η κάμψη των μισθών και των εισοδημάτων και η έλλειψη ρευστότητας στην οικονομία, αλλά επιπλέον οι αρνητικές προσδοκίες που έχουν δημιουργηθεί από το μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών, καθώς επίσης και ο φόβος των κατασχέσεων και των πλειστηριασμών στο μέλλον λόγω των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων

Πέρα από το ειδικό τέλος ακινήτων (το ΕΕΤΗΔΕ, γνωστό και ως "χαράτσι")το οποίο είναι "προσωρινό" τη συνολική εικόνα της αγοράς ακινήτων θα τη διαμορφώσει το νέο σύστημα φορολογίας ακινήτων, το οποίο θα ισχύσει από του χρόνου. Όλα θα εξαρτηθούν από το πώς θα διαμορφωθεί η σχέση ανάμεσα στο αφορολόγητο όριο και την κλιμάκωση των φορολογικών συντελεστών, όμως το γενικό πλαίσιο και η φιλοσοφία του νέου φόρου είναι πλέον γνωστά και δεν υπάρχει αμφιβολία πως με αυτόν ναι μεν ελαφρύνονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων, όμως το φορολογικό βάρος ξεκάθαρα μεταφέρεται στην κατοχή τους.

Παράλληλα προωθείται δραστική μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3%-4% από 8%-10% που είναι σήμερα, καθώς και μείωση του ΦΠΑ 23% που επιβαρύνει την οικοδομή σε λιγότερο από 20%, εφόσον το επιτρέψει η Κομισιόν.

Οι νέες αντικειμενικές αξίες

Πάντως, το λεπτό σημείο στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας είναι οι αντικειμενικές αξίες που υποτίθεται πως θα εξομοιωθούν με τις αγοραίες τιμές – οι τελευταίες σήμερα υπολείπονται αρκετά των αντικειμενικών - και θα αναπροσαρμόζονται κατά τακτά χρονικά διαστήματα για να ακολουθούν τις εξελίξεις στην κτηματαγορά.

Σε περίπτωση που οι αντικειμενικές τιμές παραμείνουν υψηλότερες των εμπορικών τότε η φορολόγηση των ακινήτων μπορεί να "βουλιάξει" κυριολεκτικά την αγορά και η αθροιστική κάμψη τιμών από τότε που ξεκίνησε η κρίση να ξεπεράσει το 50%.